ساماندهی سهم‌بری از اراضی الحاقی به محدوده روستاها؛ ضرورت قانون‌گذاری به جای توافقات خارج از چارچوب
تهیه‌کننده: جعفر قادری
یکی از موانع جدی در مسیر توسعه روستاها و افزایش عرضه زمین برای ساخت مسکن، بلاتکلیفی حقوقی و اجرایی در خصوص اراضی‌ای است که با تصویب طرح هادی وارد محدوده روستا می‌شوند. در سال‌های گذشته، در مواردی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی برای تأمین هزینه‌های خدمات فنی، آماده‌سازی و توسعه روستا، با مالکان وارد توافق شده و درصدی از زمین را دریافت کرده است. با این حال، آرای متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری نشان داده است که اخذ بخشی از ملک مالکان در قبال موافقت با ورود زمین به محدوده روستا، بدون مجوز صریح قانون‌گذار، قابل اتکا نیست.
هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در رأی شماره ۱۴۴۳ مورخ ۱۶ مهر ۱۳۹۸، اخذ بخشی از املاک روستاییان در قبال موافقت با تغییر کاربری یا ورود اراضی به محدوده روستا را خارج از حدود اختیار بنیاد مسکن دانست. این رویکرد در آرای بعدی نیز مورد تأکید قرار گرفته و حتی در رأی شماره ۶۳۷۷۴۰ مورخ ۱۶ خرداد ۱۴۰۲، حکم به ابطال مقرره‌ای داده شد که سهم ۳۰ درصدی از مساحت خالص کاربری‌های مسکونی و تجاری را برای بنیاد مسکن پیش‌بینی می‌کرد.
بنابراین مسئله امروز، دفاع از دریافت سهم زمین توسط بنیاد مسکن از طریق تفاهم‌نامه نیست؛ بلکه ضرورت تبدیل این موضوع از یک سازوکار توافقی و محل اختلاف به یک قاعده قانونی روشن و قابل نظارت است.
این وضعیت، عملاً به زیان عرضه زمین نیز تمام شده است. مالکی که زمین او امکان الحاق به محدوده روستا را دارد، از یک سو با افزایش قابل توجه ارزش زمین مواجه است و از سوی دیگر نمی‌داند پس از الحاق، سهم نهایی وی، دهیاری و بنیاد مسکن چگونه تعیین خواهد شد. نتیجه چنین ابهامی، توقف بسیاری از فرآیندهای تفکیک و عرضه زمین و تشدید کمبود زمین قابل ساخت در روستاهاست.
راهکار مناسب، طراحی سازوکاری مشابه ماده ۱۰۱ قانون شهرداری برای محدوده روستاهاست. در ماده ۱۰۱، قانون‌گذار برای تفکیک اراضی شهری، تکلیف معابر، فضاهای عمومی و خدماتی و قدرالسهم مربوط را به صورت شفاف مشخص کرده و برای اراضی بزرگ‌تر از ۵۰۰ مترمربع نیز سقف‌های مشخصی برای تأمین سرانه‌های عمومی و معابر تعیین کرده است.
بر همین اساس، پیشنهاد می‌شود قانون‌گذار برای اراضی الحاقی به محدوده روستاها نیز یک نظام مشخص ایجاد کند. بر مبنای طرح پیشنهادی، در قطعات ۵۰۰ مترمربع و بیشتر، پس از تعیین معابر، فضای سبز و کاربری‌های عمومی، ۵۶/۲۵ درصد از مساحت خالص کاربری مسکونی یا تجاری حاصل از تفکیک به مالک اختصاص یابد و سهم مربوط به دهیاری و بنیاد مسکن نیز بر اساس فرمولی شفاف و از پیش تعیین‌شده مشخص شود.
در این چارچوب، سهم دهیاری صرفاً باید در جهت تأمین معابر، فضاهای سبز و خدمات عمومی روستا مصرف شود و سهم بنیاد مسکن نیز باید به طور مشخص برای تأمین زمین و مسکن اقشار فاقد مسکن، به‌ویژه گروه‌های محروم، اختصاص یابد. به این ترتیب، به جای توافقات موردی، قانون، میزان سهم هر طرف و نحوه مصرف آن را مشخص خواهد کرد.
برای قطعات کوچک‌تر از ۵۰۰ مترمربع نیز می‌توان به جای اخذ زمین، پرداخت درصد مشخصی از ارزش روز زمین را برای تأمین خدمات عمومی پیش‌بینی کرد؛ موضوعی که در طرح پیشنهادی، ۲۰ درصد ارزش روز زمین برای دهیاری در نظر گرفته شده است.
نکته مهم آن است که چنین سازوکاری نباید به معنای اعطای اختیار جدید و نامحدود به بنیاد مسکن باشد؛ بلکه دقیقاً برعکس، باید حدود اختیار بنیاد، حقوق مالک، وظایف دهیاری و نحوه تأمین مسکن محرومان را در قانون مشخص کند تا زمینه هرگونه برداشت سلیقه‌ای یا توافق اجباری از بین برود.
اکنون که آرای دیوان عدالت اداری حدود اختیارات دستگاه‌ها را روشن کرده است، ادامه وضعیت موجود نه به نفع مالک است، نه دهیاری و نه بنیاد مسکن. راه‌حل، توقف توسعه روستاها نیست؛ راه‌حل، قانونمند کردن فرآیند توسعه و سهم‌بری از ارزش افزوده ناشی از الحاق اراضی است.
اگر چنین سازوکاری با رعایت حقوق مالکانه و تعیین سقف‌های قانونی تصویب شود، می‌توان همزمان سه هدف را محقق کرد: افزایش عرضه زمین و مسکن روستایی، تأمین منابع لازم برای خدمات و زیرساخت‌های روستاها و جلوگیری از شکل‌گیری توافقات و دریافت‌های خارج از چارچوب قانونی.
در شرایطی که کشور با کمبود زمین قابل عرضه برای ساخت مسکن مواجه است، تعیین تکلیف سریع اراضی الحاقی به محدوده روستاها می‌تواند یکی از ابزارهای مؤثر برای فعال‌سازی این ظرفیت بزرگ باشد؛ مشروط بر آنکه این بار، به جای توافقات موردی، قانون فصل‌الخطاب باشد.
نظرات